5月23日下午两点整，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏如约坐到我们的镜头前。
距上次接受凤凰网《问渠人物》专访过去正好一年。一年前，楼市政策“松绑”初透风声，孟晓苏在采访中呼吁“限购政策”尽快退出历史舞台，他还持续建议建设保障房、推进“住房双轨制”……
一年之后，楼市“重磅措施”纷至沓来，这套由中央部门和地方政府打出的“组合拳”，不仅包括鼓励购房的举措，如限购政策优化、降低购房首付下限等，还提出设立保障性住房再贷款、地方政府收储商品房等一系列举措，探索房地产发展的新模式。
“这些政策被称为史诗级的救市措施，效果尚不能预测，但至少整个航船的方向已经确定，要向促进房地产高品质发展的方向走。”孟晓苏表示，“央行政策陆续出台，并不是要让房地产出了‘icu’直接进入‘ktv’，而是希望市场能够逐渐活跃，让国民经济重新步入正常发展的轨道。”
“现在一些政策措施出台晚了。楼市目前面对这种超跌状态，一定要用超常规的方式来解决。”孟晓苏指出，国家出钱收购存量商品房计划，是一个重大的改革措施，是一个很有可能会有成效的措施。他认为，“稳房价、稳预期，最终要靠人民群众的力量。”
核心观点提示：
1、“房地产重大举措”为低迷的市场调整航向
2、首付比例、房贷利率不能成为调控手段，定价权应该还给央行
3、住房贷款是最安全的贷款，降低首付比例不会导致金融风险
4、国家队入场收储、以旧换新，建议成立住房商业机构
5、警惕“白名单”政策产生新的权力寻租
6、稳定股市取决于稳定支柱产业，要从根上治
7、稳房价、稳预期，最终要靠人民的力量
8、一手房受二手房拖累，二手房受法拍房拖累，止血要“护住”法拍房价
9、取消公摊就能造福百姓？不能一概而论
10、一线城市起到标杆作用，全面放开限购不应有顾虑
#01
「“房地产重大举措”为低迷的市场调整航向」
凤凰网：5月17日房地产重大举措落地，从保交房、存量房收储、降首付等角度注入信心，这些建议您在几年前就提出过，而且您也在持续呼吁尽快出台相关政策。在您看来，这次救市符合市场预期吗？
孟晓苏：政策落地市场迅速恢复？这并不现实，不是一味药下去，病人马上就能起来跑的。
有人说房地产出了“icu”就能直接进入“ktv”，现在看不到这种情况，也不需要房地产进入“ktv”。我希望的是市场能够逐渐活跃，让房地产低迷造成百业萧条的状态能慢慢恢复，让国民经济重新步入正常发展的轨道。
我多年来一直呼吁建设保障房、取消商品房限购、对城镇居民的住房贷款利率要降低、首付比例要降低，等等。5月17日相关政策纷纷出台，被人们称为史诗级的救市措施。虽然效果尚不能预测，但至少整个航船的方向已经导正，要向促进房地产高品质发展的方向走。
我多年前提出的居民住房抵押贷款，原本就是为普通家庭和中低收入家庭服务的，主要的服务目标不是富人。因为富人能付得起购房款，而普通居民付不起这么多钱，但是他们又需要住房。所以早在房改之前和房改之中，我和几位专家就建议国家推出了住房抵押贷款。
住房抵押贷款的首付比例，当年定的就是20%，保障房还下浮到10%，银行利息也从优。后来在调控中变得越来越高，一些城市首套房首付比例甚至提高到50%，二套房达到80%，这还是为普通城镇居民服务吗？
现在央行宣布首付款比例降到了15~25%，和我一直主张的20%差不多，银行利率也开始下降。这都是很好的惠民措施。
#02
「首付比例、房贷利率不能成为调控手段，应该把定价权还给央行」
凤凰网：除了限购，我们看到首付比例和房贷利率也被频繁用做调控手段。您之前提到过“不降低房贷利率的银行，可能会受到市场惩罚”，现在来看这些举措效果好吗？
孟晓苏：银行应该主动调降居民房贷利率，否则市场将“用脚投票”，这家银行不给降利率，居民就会选别家银行。
我早就提出，银行的利息率应当是与银行自身风险相匹配，首付款比例也应该是与银行的自身风险相匹配。不能把它当作调控措施，更不能用行政手段来规定首付款和利息率的比例。应当把住房抵押贷款的定价权还给央行与商业银行，这对城镇居民是有利的。
地方政府的主要工作不应当是限制城镇居民贷款买房，而是要拿出土地、筹集资金，为工薪收入居民建设保障房。
凤凰网：更低的首付比例会不会提升金融风险？
孟晓苏：历史已经证明，居民住房抵押贷款是银行最好的贷款，不仅批量大，好管理，而且风险很小、安全性很强。在问题最多的时候，住房抵押贷款的不良率也没有超过1%。
对于银行如何评估城镇居民的房产价值？城镇居民按什么价格买房？要相信市场是能够调节的，要站在银行的角度考虑。而那些限制手段并不是为了银行资产安全，而只是为了减少居民购房能力。
#03
「国家队入场收储，建议成立住房商业机构」
凤凰网：您一直在呼吁“住房双轨制”，如今“国家队”入场收储并要转为保障房，这种措施跟2008年4万亿救市以及2014年棚改货币化去库存类似吗？
孟晓苏：这次由国家队入场来收购存量商品房，多数是可以变成租赁性保障房的，也有少部分可能变成配售型保障房。这对于增加保障房供给是一个很好的补充。但是大量配售型保障房供给不能依靠收购商品房，还是要按照中央要求的“加快推进保障性住房建设等三大工程”来解决。
2008年救市的4万亿并不是直接投给房地产，但是4万亿和配套政策鼓励了人们的信心，城镇居民纷纷回到市场，让楼市低迷期很快就渡过了。
再一次就是2015年到2016年的楼市去库存，当时房地产市场低迷，造成百业萧条，钢铁卖出白菜价。中央在2015年底提出房地产去库存，采取了一系列鼓励居民购房的措施，包括取消限制性措施、甚至送蓝印户口。没过一年楼市就恢复活跃。以上两次救市都很成功。
现在一些政策措施出台晚了，楼市目前面对这种超跌状态，一定要用超常规的方式来解决。
国家出钱收购存量商品房计划，我认为是一个重大的改革措施，是一个很有可能会有成效的措施。
凤凰网：该由哪个主体出面来收？
孟晓苏：当年我们房改课题组在编制房改方案时，就提出了“要积极建立住房商业机构”。就像其他门类的产品有商业支持机构一样，住房也应当有有商业机构来收储。比如为稳定粮食生产，国家就成立了中储粮；为稳定棉花生产，国家就成立中储棉；为稳定油品供给，国家就成立中储油。
那么为什么不能成立一个收购存量房的商业机构，把这些住房收购了，从开发库存变成商业库存？25年前我们就提出过这个建议。今天我再次建议，国家需要建立这样的机构或设立这样的基金，我姑且称之为中储房。
现在我看到，中央和国务院要求采取的商品房收储措施，实际上正是按照建立住房商业机构来做的。我认为应当把这种收储方式从理论上提升、在制度上确立。中国需要有这样的住房商业机构。
凤凰网：收储的钱又该如何出？
孟晓苏：应当由中央财政或地方财政出资本金，再加上银行贷款。我现在担心的是收储机构的资本金谁出。现在要靠地方政府的平台公司出资本金，平台公司有的可能有这样的能力，但多数平台公司没有，很多已经负债累累。
地方政府平台公司应当按照中央要求做。未来这些收储房产增值了，再售出去就有可能让商业机构获得盈利，而这种盈利是合法的。
这样是不是可以鼓励他们，真的按照央行3000亿再贷款支持商业银行5000亿贷款，加方自有资本金，来形成住房商业机构？它需要长期运营储存房屋，适当时候再把它们卖掉盈利。
再说需要多少钱的问题。国家出5000亿元够不够？远远不够。而且这5000亿是贷款，还不是资本金。如果加上资本金，它应当是7000亿或8000亿。那么全国存量商品房有多少？大家都能算出来，是这些钱的若干倍。那么要靠什么力量来做？
政府带头做事是没问题的，所做的一切努力都是寄希望于调动民间力量。政府的作用可以在市场失灵的时候，推动一把。最终还是要靠市场的力量。
#04
「警惕“白名单”政策产生新的权力寻租」
凤凰网：今年以来各地大力推行“白名单”制度，在您看来它的实际效果如何？
孟晓苏：我听说不少地方对政府下达的白名单，银行不大买账。银行认为本来是由银行管的事情，为什么政府建设行政机构要来管？
好的一面是，地方政府在银行支持房企方面恢复了积极态度，希望银行能向这些企业贷款，这是一个重大的转变。但是如何让这种认知与银行的认知同步呢？想上白名单的企业是不是要去找政府机构帮忙？会不会出现一次新的权力寻租呢？
白名单如果能被银行接受，上了政府白名单的企业就可能获得银行支持。那么白名单以外的企业是不是就不该获得银行支持呢？会不会因为有了白名单，反而对其他企业产生一种歧视？在新招实行的过程中，既要发挥它有积极作用的一面，也要防止它带来负面的东西。
#05
「稳定股市取决于稳定支柱产业；市场复苏要靠人民的力量」
凤凰网：我们同时关注到一个现象，在多重政策刺激下，今年以来地产股增长势头显著，这能对当前岌岌可危的房企有所帮助吗？
孟晓苏：股市反应比较敏感，一有利空就会急剧下跌。现在的股市状况不好，是与支柱产业陷入困难直接关联的。房地产业关联着100多个产业和行业，它发展受阻，国民经济的最大订单就缺位了。
我们不能单独看股市，股市是上市公司业绩的反映，上市公司业绩又取决于经济发展状况，而经济状况在中国明显取决于支柱产业，所以治股市一定要从根儿上治。
现在对股票市场要有一个基础认识。我前几年就讲过，中国的股市要站稳，一是要靠支柱产业的恢复，二是带动其他相关产业的恢复，让上市公司的业绩向好。在这期间会有受某些信息刺激股市跳起的可能，但千万别以为它就能站住了。
凤凰网：在我们看来一些安全度很高、风险意识很强的房企也出现危机，您认为问题出在哪里？
孟晓苏：在某些房企出事的时候，人们认为它是个案；后来连好企业都纷纷爆雷，这才引起了全社会的重视。好企业它也接连出事，那就说明整个市场有问题了。
房地产业跟别的行业不一样。有的行业拿手指一戳它就倒了，但房地产业就是个“打不死的小强”。后来用各种政策合成谬误来打压它，打了多年才把它打下去。
原来说房地产是灰犀牛，其实房地产是拉动经济的老黄牛。
凤凰网：这些企业如何走出危机？
孟晓苏：房企要活下去，市场回暖才是根本。
中国城镇居民持有股票是少量的，持有房屋是普遍的。城镇居民的本钱是房产。根据前几年的央行调查数据显示，我国城镇居民家庭住房拥有率达到96%，户均拥有住房1.5套，连低收入20%的城镇居民，他们的住房自有率也达到了90%。
我认为房价要稳，就是要维护住96%的城镇居民的利益。同时我主张建设保障房，就是要维护工薪阶层包括中低收入家庭的利益。完善“市场 保障”的住房制度就能维护好各方面的利益。
中央在三年前就提出了“稳房价、稳预期”，我们应当按照中央要求去做，这样才能稳住经济发展的信心。
香港楼市在1997-2003年曾经持续下跌了六年，中房公司作为中央企业，被香港媒体宣传要“用200亿资金收购香港的全部居屋”，结果三天之内香港房屋销售量猛增了3倍，一个星期之内香港楼市转暖，市场迅速向上。是信心与预期救了香港楼市，是香港居民在恢复楼市信心后，自己拿钱救了香港楼市。香港楼市最近又是十个月低迷，在香港特区政府宣布“全面撤辣”之后，香港房价已略有回升。
如今重新回顾这个故事，就需要提倡再次学习香港经验。要全面取消限制性措施、着力稳房价、稳预期。最终还是要靠居民信心回归，靠人民群众的力量来恢复市场的平稳。
#06
「一手房受二手房拖累，二手房受法拍房拖累，止血要“护住”法拍房价」
凤凰网：市场下行、降价买房，部分中介推波助澜倒逼卖家低价出手，您认为二手房不断降价的根源是什么？
孟晓苏：城镇居民对楼市信心不足，主要是房价不稳。二手房拖着一手房跌价，二手房价下跌主要在于法拍房。
一些地方的法拍房，价格被压到50%甚至大于50%。有人说是捡漏了，但是别忘了法拍房的那一方是谁？有人说他们都是不良企业家，但那只是极少数。
现在法拍房的数量越来越大，被追究的多数是普通民众，他们有的抵押了自己的房子，包括前几年提倡的“房抵经营贷”借款做生意，结果生意垮了，抵押的房产被银行拍卖；还有一些被裁员下岗的普通蓝领或白领人员，突然付不起房贷了。银行不留情面，房子也要被迫进入法拍。
怎么解决这个问题呢？试想能不能由银行给予居民贷款延期？甚至可以是“停息延贷”？让这部分居民能缓一口气，不要急于在这时候处置他们的房产。而且现在不是已经有了“收旧换新”政策吗？国家要拿钱支持国有企业收购旧房，为什么不能把法拍房保价收购呢？“保价收购”能减少居民的损失。
这样就能止住血，不要让这些陷入困境的城镇居民受到太大损害，不要让法拍房伤口继续流血。而且能防止它拖累二手房价继续下降。
如果继续听任法拍房随意处置、法拍房规模继续扩大，不仅会损害普通城镇居民的切身利益，还会进一步打压市场信心，加重楼市低迷。那样就会冲销中央政策的力度。
#07
「取消公摊就能造福百姓？不能一概而论」
凤凰网：“内地开发商学习香港的公摊，如果去掉公摊房价就能打下来”，您怎么看公众对公摊面积这个概念的痛恨？
孟晓苏：过去有些开发企业过多提高公摊，搞了一些豪华设施，对于一些普通房来说是不必要的。但是说要“取消公摊”，不知道公摊面积主要是电梯间、电梯、楼道、门廊、甚至是内墙与外墙之差，等等，它是房屋得以存在的必要组成部分。
至于说取消公摊就能造福百姓，总体上说是不对的。公摊面积就像卖榴莲一样，无论是带着外壳卖还是剥掉外壳卖，购房居民得到的就是榴莲果肉，但是壳子的价钱也要算进来。如果把“建筑面积”改为“使用面积”，不光不会降低房价，还提高了单位房价，购房居民得不到任何好处，房子登记面积还减少了不少。
有的地方政府不把注意力放在保障房建设上，却炒作说要“取消公摊”，其实是把显性公摊变成了隐性公摊，里外里仍然都是由城镇居民出钱。这不是糊弄百姓吗？说房子不是100平方米、而是70平方米了，城镇居民就高兴了吗？但是每平方米的房价却涨了40%多。
鲁迅先生曾批评某些人是“扯淡的事情干得很专业、专业的事情干得很扯淡”，一些地方要把“取消公摊”当成成果，其实什么问题也没有解决。我多年提倡保障房建设，国务院已发文要求各地加强保障房建设与供给，这才是政府应该做的专业的事情。
#08
「一线城市起到标杆作用，全面放开限购不应有顾虑」
凤凰网：您可以说是最早呼吁尽快取消限购的，但目前为止一线城市还没有完全放开，背后是有什么顾虑吗？
孟晓苏：北上广深几个一线城市，大家都认为在起着标杆作用。一线城市仍然不取消限购，居民会担心调控政策再回来，担心房价继续不稳定。所以一线城市的举措影响到全国。
2016年在中央楼市去库存的政策要求下，北上深楼市率先启动，随后传导到强二线城市、传导到二线城市，再传导到三线四线城市，很快就把全国楼市带动起来了。
北上广深的作用是标杆作用。最近二三线城市纷纷取消限购，在香港叫“全面撤辣”、“取消一切房地产政策”，在内地城市叫“全面退出”。但是为什么城镇居民信心还起不来，他们还是在看一线城市这个标杆。
其实全面取消限购，是根据实际情况决定工作方针，没有什么好顾虑的。一线城市不应当如此迟迟疑疑、扭扭捏捏、步步为营地退守。应当学习中央调整疫情防控政策，一声令下就全面改变了。
现在楼市低迷如此之深，即使政策全面放开，楼市还会继续走低一段时间。不会像神医治病那样手到病除。有句古话说病情叫“来如强头、去如抽丝”。楼市痼疾已经延误太久，很不好治疗，如今不下重药是难于奏效的。
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